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今天的地产股涨停潮与土地出让“两集中”，并没什么关系，两者是差其余两件事，只是巧合在同一天。

去年一年号称“地惨股”在今日团体大幅上涨，整体板块涨幅3.79%，市值飙升1100亿，房地产ETF大涨6.21%。12只股票涨停，龙头万科打破2年多以来的高点，全天险些一直封板，近3年来的首个涨停，特发服务大涨20%。内房股更是凶猛，新城、融创、世茂、华润置地涨幅都跨越10%，连带物业股也随着大升。

这是出乎大多数人意料的，一是由于已往2年太惨了，跌得许多人都很绝望。二是由于最近调控麋集，资金更不看好这个行业。之前我们小范围已经讨论了有关地产股的评价，什么时刻会涨不知道，涨若干也不知道，然则反转上涨是在我们意料之内的。不外，像这样报复性的团体大涨，估量不到，也很罕有。

有些看法注释地产股的大涨，会和今日爆出的土地出让“两集中”的新闻联系起来，以为这利好房企龙头，以是大涨。实在，这是很典型的“散户”特征，一定要为短期的股价涨落找寻找注释。经常性的口头禅是“发生了什么？出了什么利好吗？”，我以为若是你不想一直做韭菜，照样要抵御这一点。我已经可以预判到，在“一根阳线改三观”的指导下，又会有一批小白们杀进房地产。

地产股的上涨，基本上是由于它太廉价了，短期是板块轮动的缘故，没有其余注释。整个行业的估值，已经是已往10年来最低。像有些龙头股，市盈率最低已经跌破了7倍。在已往的1年里，类似“酱香科技”、“新能源”、“互联网科技”，都是泛起好几倍的大涨，大A“三傻”楞是一分钱不涨。与此同时，履历了疫情之年、三道红线、调控高压（以及全球大放水），龙头房企们实际上继续录得了相对好的业绩，虽然说不及互联网新贵们，然则哪个行业有像房地产这样抗打的？企业的业绩在增进，然则资本市场短期不反映，这很正常，短期市场经常是愚蠢的，这也是为什么我们要一再的强调，坚持历久主义的思绪。这是其一。

二是，我们不能展望未来的股价，然则我们可以提炼履历教训。这次的大涨，又一次的告诉我们：你想战胜市场的愚蠢，就要在市场最分歧的时刻有所坚定。老巴说的一直都对，“等到知更鸟报春，春天就行将竣事”。实际上，地产龙头、保险龙头，节后就睁开温顺上升了。市场存在伟大分歧的时刻，同样也是伟大机遇的时刻。若何判断到这一点而且去下注，需要你对企业有深刻的领会――那些人云亦云的所谓“宏观”，可以少说一些，少听一些，选对企业才是第一位的事情。随大流，也许能赚到一点，然则从来不能能获得发作。这不外是市场又一次给到我们的印证而已。

以上都是马后炮的讲几句，股票不是我们的本业，人各有志，各自举行就好。有关房地产板块的历久判断，我的结论很明确，咱们另行专文讨论。说回新政策土地出让“两集中”，这个对于接下来一些都会的土地市场，小我私家有一些差其余看法，和后台的房企童鞋们做个交流。

新闻的重点在于：22个重点都会的住宅用地将推行“两集中”出让，一是集中公布出让通告，且2021年公布住宅用地通告不能跨越3次；二是集中组织出让流动。这22个重点都会，除了北上广深外，其它大部分都是土地-衡宇供求矛盾显著、房价上涨压力较大的都会。现在，已经有郑州、青岛一些都会发文响应。

2020年重点都会（市本级）住宅用地供应情形，CREIS中指数据

市场主流看法以为，推行“两集中”，一、有利于削减“地王”，指导市场回归理性。二、有利于龙头房企，推动行业集中度提升。

基于深圳已经推行的履历，我以为，对照适当的判断应该是：有点作用，但基本意义不显著。

打个譬喻，我小的时刻，家乡是有“牛行”的，每年某些时刻，牛行开市，有许多牛被赶来供人挑选，交不交保证金我就记不得了，然则买卖双方议价，谈妥了就办手续牵牛。然则，耕牛的价钱只和耕牛的供求关系有关，和在不在牛行没有显著关系，反而经常私下买牛更有机遇协商到一个更好的价钱――由于牛的供应是连续不缺的。

我举这个例子的意思是，现在我们这个土地-房地产市场，已经有点像那时刻的“牛行”了。卖地也好，卖新盘也好，都选择在一年里的某些时刻集中举行供货，买家、开发商，就赶在集中推货的那一天，像赶庙会一样去买卖。

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这个条件下，市场预期怎么转变？价钱又会怎么转变？谁将得益谁将受损？暂时还难以看得详细，但大体上，有几点是可以判断的。

1）集中卖地是否有利于削减地王？

认同者以为，我把原来分批小步卖地改为集中大批卖地，这样可以涣散资金，类似弄一大批企业一起IPO一样，于是地价就不容易泛起“地王”。实际上落到微观买卖决议里，我们得认可，这可能太理想化了。

从基本上说，地王能不能削减，取决于整个都会的宅地供应是否足够，不取决于是在牛行卖照样散卖。若是供应不足，集中供地也解决不了地王的问题，由于开发商的投资是结构性的，越稀缺的都会它越是砸重金。而若是供应够，那么集中供地也好，零星供地也好，都一样。比如说像上海、深圳，我可以断定，不管你推出若干地，只要不是稀奇差稀奇定向，都绝对会被抢光，相对于土地供应，资金太足够了。

这个意思是，首先应当看那22个都会的年度宅地供应设计若何，和上年相比有无大幅增进，这才是准确的行动。在某个时段内，这样供地可能有些作用，但拉长时间，照样一样要遵从纪律。这一点，回到了老大难的问题上，土地是政府“一龙出水”，肩负着都会建设的重任。愿不愿意放地，直接决议着卖地方式的效果。

2）从技术上来说，开发商有许多设施来“破局”。

集中供地、集中推盘，深圳已经在这么做了，近几年基本都是集中供地，不外1年是跨越了3次而已，今年又最先了集中推盘。从效果看，印证了我们说的，有一点作用，没啥显著意义。想控制地价，除了上面谁人增添供地之外，直接限价比集中供地更有用。这些年的“双限双竞”，是很好的控制了土地溢价率的。但照样原来那句话，你有千条计我有老主意，开发商若是想买到地，尤其是想在投资远景最好的都会里买到地，他一定会想出许多设施，就像买房人想出一堆设施来破“限购、无房优先”一样。这些设施现在还不得而知，然则等到土地放出来，设施就会出来。

3）集中卖地是否有利于提升龙头房企集中度？

首先说，龙头房企集中度提升，是近年来缓慢发生的事实，未来会变得更见迅速。然则，这和集中卖地不会有显著关联。由于，靠招拍挂买地提升集中度，你以为老孙傻？若是万科、融创他们想快速提升集中度，一定会选择并购，傻子才会拼了老命的去公然市场抢地，你知道那成本有多贵吗？泰禾不就是前车之鉴？

相反，我以为集中供地，中小房企未必会亏损，这是和主流看法差其余一点。类比深圳集中开盘，在起到资金分流的同时，我们看到，有一些盘原本二套陪跑者是完全没有机遇的，然则由于集中开盘，他们反而中签了，像上次的深铁懿府。缘故原由就在于，一下子许多盘出来，每小我私家只能限选一个，这险些就是个“博弈论”的问题，反而制造了机遇。集中卖地，一下子许多地出来，哪一家企业纵然你是龙头也吃不下（全国性的龙头全国性的结构，不能能所有砸在一处）。有些地块中小房企中标的机遇反而增添了，若是他的现金够多，集中火力猛攻一块地，巨头未必会赢。

4）集中供地的风险。

从地方都会的角度，除了上面说的“有些作用”之外，集中供地照样可以削减政府成本的，一次卖两块地也是卖，一次卖10块地也是卖。但从欠好的方面讲，对于地方政府、房企，实在也带来的新的风险。

一是流拍的风险，地方政府一下子推出许多地，在差其余都会会有差其余反映。有的都会若是土地不那么缺，这个集中供地就可能会造成阶段性供应过剩，有些不太好的地块，流拍率会大大增添。那时刻就不是“让市场回归理性”的问题了，而是若何填财政窟窿的问题。尤其是若是市场进入熊市，这个问题会加剧，让这个供地方式显得很尴尬。

二是买错的风险。集中卖地对开发商投拓部门的压力无疑是增强了的，就像集中推盘对买家的要求提高一样，你得懂点“博弈论”才行。不光是资金的问题，主要是时间的问题，一下子面临那么多地块，给到开发商做深度研究的时间太短，研究的不透彻，就有可能买错地。

最后一个风险是，房企需要制止谋划节奏被打乱。土地对开发商而言就是原材料，没有土地生产不出来屋子，原本土地就是政府一家控制，现在卖地的方式也要控制。对于房企而言，会带来谋划节奏的滋扰，开发商买地都是会思量生产节奏的，一样平常都囤上3-5年的转动周期，囤的地太多成本也很高。以是，有可能泛起的一个情形是，在开发商需要补库存的时刻没有土地可买，但在他不需要土地的时刻一大批土地挂出来了。为制止这种情形对谋划的滋扰，我判断，房企将会进一步削弱对公然市场拿地的依赖度，转而多多使用其它非公然渠道拿地的手段。

总之，今次土地集中供地的政策，只是一个技术上的调整，和17年前的“8.31大限”，完全不能相提并论。昔时的“8.31大限”，直接改变了行业规则，今天这个，对房企的影响是可预期的，和“三道红线”相比，那完全不是一个重量级的。对于都会而言，只看土地稀缺水平，稀缺度越高（定向出让越多）的，影响越小。

真正可以让土地市场回归理性，少出地王的设施，是回到几年前的思绪上去：对那些去化周期极短、土地供应严重不足的都会，要提高土地开发率，释放建设用地指标，大幅增添住宅用地的供应。当这个信号出来，才真正的能够让那些靠竞争力取胜的“龙头房企”，再攀岑岭。

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